不動産の相続手続き（名義変更・相続登記）に必要な書類一覧！自分で集める完全ガイド

家族が亡くなり、実家や土地の相続手続き（名義変更）を自分で進めようとしたものの、
「一体何の書類から集めればいいのか分からない」と途方に暮れていませんか？

2024年（令和6年）4月1日より、不動産の相続登記（名義変更）は、
法律で義務化されました。

相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請をしないと、
10万円以下の過料（行政上の制裁金）が科される可能性があり、
「そのうちやろう」と放置しておくのは、危険な状況になっています。

とはいえ、不動産の相続手続きを自分でする多くの人が途中で挫折する理由は、
法務局へ提出する登記申請書の作成そのものではありません。

「自分にとって必要な書類を、漏れなく正確に集めること」こそが、
多くの方にとって、一番大変なところになっています。

そこで本記事では、不動産の相続手続き（名義変更・相続登記）に必要な書類一覧を、
「遺産分割」「法定相続」「遺言書」のケース別に完全網羅し、
相続専門の行政書士がわかりやすく解説いたします。

この記事を最後まで読めば、あなたのケースに必要な書類と集め方、
有効期限・原本還付のルールまでが一通り明確になり、
正確で確実な第一歩を踏み出せるようになります。

不動産の相続手続き（名義変更・相続登記）に必要な書類とは？

不動産（土地・建物・マンションなど）の持ち主が亡くなった場合、
法務局で名義を書き換える手続きを、「相続登記（不動産の相続手続き）」と呼びます。

相続登記で法務局へ提出する書類は、法律や通達に基づいて細かく決まっており、
戸籍が1通足りないだけでも、申請が受け付けられないことがあります。

そのため、まずは「誰がどのような方法で不動産を引き継ぐのか」を整理し、
そのパターンごとに、必要となる書類を把握しておくことが大切です。

不動産の相続手続き（名義変更）に必要な書類一覧

必要書類は、遺産の分け方によって、以下の「3つのケース」に分類されます。
ご自身の状況に当てはまるケースを確認してください。

ケース1：遺産分割協議で名義変更する場合（最も一般的）

相続人全員で話し合い、「長男が実家の土地と建物を相続する」といったように、
特定の人が不動産を引き継ぐ、最も一般的なケースです。

• 被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
• 被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票（※登記の住所と最後の住所を繋ぐため）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 相続人全員の印鑑証明書（※遺産分割協議書に押印した実印のもの）
• 遺産分割協議書（※相続人全員が実印を押印したもの）
• 不動産を取得する相続人の住民票又は戸籍の附票
• 不動産の固定資産評価証明書（※最新年度のもの）
• 登記申請書
• 相続関係説明図（※戸籍謄本等の原本還付を受けるために必要）

もし、法定相続人が一人だけの場合は、相続人同士での話し合いが不要なため、
遺産分割協議書と相続人の印鑑証明書を除いて、上記の書類が必要になります。

また、戸籍謄本等の原本一式を提出する代わりに、
法務局が発行する「法定相続情報一覧図の写し」を利用する方法もあります。

法定相続情報一覧図の写しがあれば、相続登記の他、
金融機関の相続手続きなどでも、戸籍一式の代わりに使えるため、
戸籍謄本等の原本一式を何度も提出・返却したくない場合は、検討してみてください。

ケース2：法定相続分どおりに名義変更する場合

民法で定められた割合（法定相続分）の通りに、
相続人全員の共有名義で登記するケースです。

話し合いが不要なため、遺産分割協議書や印鑑証明書は不要になります。

• 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本等
• 被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票）
• 相続人全員の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得する相続人全員の住民票又は戸籍の附票）
• 不動産の固定資産評価証明書（※最新年度のもの）
• 登記申請書
• 相続関係説明図

なお、戸籍謄本等の原本一式の代わりに、
法務局が発行する「法定相続情報一覧図の写し」を提出することもできます。

相続登記だけでなく、預貯金の相続手続きでも共通して使えるため、
複数の手続きを並行して進める場合は、
法定相続情報一覧図の写しの取得も検討してみてください。

※注意点：共有名義にすると、将来その不動産を売却する際に、
「共有者全員の同意」が必要になるため、実務上はあまり推奨されません。

ケース3：遺言書を使って名義変更する場合

亡くなった方が有効な遺言書を残しており、
その遺言書の内容に従って、不動産の名義を変更するケースです。

• 遺言書
  （※自筆証書遺言の場合は、家庭裁判所の「検認済証明書」が必要。）
  （※公正証書遺言の場合は、検認不要で、そのまま使用可能）
• 被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本（※出生まで遡る必要なし）
• 被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票）
• 不動産を取得する人の現在の戸籍謄本
• 不動産を取得する人の住民票又は戸籍の附票）
• 不動産の固定資産評価証明書（※最新年度のもの）
• 登記申請書

なお、遺言書で遺言執行者が指定されている場合や、
法定相続人以外の人（受遺者）が不動産を取得する場合には、
別途、遺言執行者の印鑑証明書や、受遺者の戸籍謄本等が必要になるケースもあります。

ここまで、名義変更の方法ごとに、必要書類の全体像を確認しました。
次の章では、これらの書類をどこで・どのように集めるかを、
役所別に詳しく見ていきましょう。

不動産の相続手続きに必要な書類の集め方と取得場所

不動産の相続手続きに必要な書類がわかったところで、
「どこに行けば、その書類が手に入るのか？」を整理しておきましょう。

1. 市区町村役場で取得する書類

戸籍謄本等、住民票、印鑑証明書、固定資産評価証明書などは、
すべて市区町村の役場で取得します。

現在は、遠方の本籍地の戸籍謄本等であっても、
最寄りの役場窓口でまとめて請求できる「戸籍の広域交付制度」が始まっており、
以前より収集が楽になっています。

ただし、戸籍の広域交付制度では、一部の戸籍や除籍が請求できない場合もあるため、
取りたい戸籍の種類によっては、本籍地の役場に直接請求する必要があります。

固定資産評価証明書は、相続登記の登録免許税を計算するために必要な書類で、
不動産の所在地ごとに、市区町村役場で発行を受けます。

2. 法務局で取得する書類（事前の確認用）

手続きを進める前に、亡くなった方が所有していた不動産の情報を把握するために、
法務局で「登記事項証明書（登記簿謄本）」を取得するか、
ネット上の登記情報提供サービスを利用して、登記情報を取得します。

登記申請書には、住民票に書かれている「住所」ではなく、
登記事項証明書または登記情報に記載されている「地番」や「家屋番号」などを、
正確に記載しなければなりません。

例えば、「〇〇市△△町1番3号」といった住居表示と、
「〇〇市△△町1番地3」という地番表示は別物なので、
必ず登記事項証明書または登記情報の記載どおりに転記することが大切です。

3. 自分で作成する書類

登記申請書、遺産分割協議書、相続関係説明図は、ご自身で作成する必要があります。

ただし、これらの書類は、1文字でも間違えると修正を求められるため、
正確な作成が必要になります。

必要書類に関する「よくある質問と注意点」

実際に書類を集め始めると、「この戸籍はいつまで使えるの？」、
「原本は返してもらえる？」といった細かな疑問が出てきます。
ここでは、相続登記で特に質問の多いポイントだけを、簡潔にまとめました。

Q. 戸籍謄本や印鑑証明書に「有効期限」はある？

A. 法務局に提出する相続登記では、戸籍謄本や印鑑証明書に有効期限はありません。

銀行の相続手続きや、株や証券の相続手続きでは、金融機関によっては、
「発行から3ヶ月（又は6ヶ月）以内のもの」と指定されることがありますが、
不動産の相続手続きでは、死亡日以降に発行された戸籍であれば、問題なく使用できます。

ただし、戸籍謄本等の発行後に、婚姻や転籍、死亡などの変更がないことが前提です。

また、遺産分割協議書に添付する印鑑証明書についても、
遺産分割協議書の作成時の前後１ヶ月程度に発行されたものであれば問題なく、
特に有効期限はありません。

Q. 苦労して集めた戸籍等の原本は、提出後に返却してもらえる？

A. はい、正しい手続きを踏めば、すべて返却（原本還付）されます。

戸籍については、「相続関係説明図」を一緒に提出しておくことで、
戸籍謄本等の原本は、返却（原本還付）を受けることができます。

遺産分割協議書や印鑑証明書などの書類は、そのコピーを作成し、
そのコピーに「原本と相違ありません」と記載して押印することで、
登記完了後に、原本を返却してもらうことができます。

Q. 名寄帳（なよせちょう）とは？名義変更前に必要なの？

名寄帳とは、市区町村ごとに、その人が所有している不動産の一覧が載った帳簿です。

「私道」や「山林」など、非課税のため、
固定資産税の納税通知書（課税明細書）に載ってこない不動産の漏れを防ぐために、
名義変更手続きの前に取得して、調査しておくことを強くお勧めします。

なお、2026年2月からは、法務局で全国の登記情報から不動産を一覧できる、
「所有不動産記録証明制度」も始まっています。

所有不動産記録証明制度は、登記簿上の名義人をもとに、
全国の不動産をリストアップする制度で、
名寄帳は、各市区町村ごとに課税対象の不動産を一覧にする仕組みです。

亡くなった方（被相続人）の不動産を漏れなく把握するには、
これらを組み合わせて確認するのが安心です。

まとめ：不動産の相続手続きは「書類収集」が最大の難関！

不動産の相続手続きに必要な書類について解説しました。

相続手続き自体は、ご自身で行うことも不可能ではありませんが、
「出生から死亡までの戸籍を漏れなく集めること」や、
「ルールに適合した登記申請書類を作成すること」は、
想像以上に時間と労力のかかる作業です。

特に、平日の日中に、役場や法務局へ足を運ぶのが難しい方は、
途中で挫折してしまうケースが多くなります。

2024年4月1日からは、不動産を相続したことを知った日から3年以内に、
相続登記をすることが義務となり、正当な理由なく放置した場合には、
10万円以下の過料が科されるリスクも生じています。

「自分で必要な書類を全部集めて、手続きまでするのは難しそうだ」
「1日でも早く確実に終わらせたい」と感じた方は、
全国対応で書類収集から手続きまでを完全サポートする当所へお気軽にご相談ください。